Me he dado de baja de Airbnb, aunque cada vez estoy más convencido de que Airbnb es una parte relativamente pequeña del problema que me llevó a hacerlo.
No era un usuario especialmente frecuente. Lo he utilizado a lo largo de los años para viajar, como millones de personas: buscas una ciudad, encuentras un apartamento, comparas precios y reservas. La operación es tan sencilla que consigue abstraerte de casi todo lo demás. No piensas demasiado en qué era aquel apartamento antes de convertirse en alojamiento turístico, quién vivía allí o cuánto puede obtener su propietario alquilándolo durante unos días en lugar de unos años. Ves fotografías, una puntuación, un precio y un botón.
Hace unos días eliminé mi cuenta. Vivo en Canarias y cada vez me cuesta más separar esa comodidad de lo que ocurre a mi alrededor. En diciembre de 2025 había 47.117 viviendas vacacionales disponibles en las islas, con más de 193.000 plazas. La cifra había descendido un 6,5 % respecto al año anterior, lo que también conviene decir, pero sigue dando una idea de la dimensión que ha adquirido el fenómeno.
También ayuda a entender el malestar que produjo las manifestaciones de «Canarias tiene un límite». No fueron únicamente protestas contra el turismo. Los convocantes relacionaban el crecimiento continuo del modelo turístico con el territorio, los salarios y, especialmente, la vivienda. En una encuesta del Instituto Canario de Estadística realizada aquel mismo año, el 76,6 % de los canarios consideraba que el turismo tenía impacto sobre el coste de la vivienda.
Hay motivos materiales para esa percepción. A finales de 2025, el alquiler medio de una vivienda libre en Canarias había alcanzado los 1.176 euros mensuales. Para una persona joven asalariada equivalía al 98,7 % de su sueldo. Solo el 25,2 % de los jóvenes canarios con empleo había conseguido emanciparse.
Pero sería demasiado sencillo atribuir todo esto a Airbnb. España tiene un problema de oferta de vivienda que ninguna crítica al alquiler turístico debería ocultar. La OCDE calcula que entre 2022 y 2024 se concedieron permisos para construir 345.000 viviendas mientras se creaban 604.000 nuevos hogares, y recoge una estimación del Banco de España que situaba el déficit acumulado entre 2022 y 2025 alrededor de las 600.000 viviendas. A esto se añade un parque de alquiler social que representa apenas el 3 % del total, muy por debajo de los promedios europeo y de la OCDE.
Que Airbnb no explique la crisis no significa, sin embargo, que sea irrelevante. Un estudio publicado en el Journal of Urban Economics sobre Barcelona estimó que la actividad de la plataforma había incrementado los alquileres un 1,9 % de media y los precios de compraventa un 4,6 %. En el 10 % de los barrios con mayor presencia de Airbnb, el efecto estimado sobre los alquileres llegaba al 7 %.
Pero lo que me interesa de Airbnb no es tanto Airbnb.
Es lo que revela.
Porque el propietario que descubre que puede ganar bastante más dinero alquilando una vivienda durante cuatro noches que durante un mes no está haciendo nada particularmente extraño. Tampoco lo hace el inversor que compra un apartamento porque calcula que puede obtener una buena rentabilidad, ni quien adquiere un edificio pensando que sus alquileres están por debajo de lo que permitiría el mercado.
Todos están respondiendo correctamente a los incentivos que tienen delante.
Quizá por eso me parece insuficiente hablar de especulación como si fuera simplemente un defecto moral. Es una explicación tranquilizadora porque permite localizar el problema en personas especialmente codiciosas. Pero una de las características más eficaces del capitalismo es precisamente que no necesita personas excepcionalmente codiciosas para producir determinados resultados. Le basta con personas normales intentando proteger o aumentar su patrimonio.
Una vivienda situada en el centro de una ciudad puede servir para alojar durante treinta años a una familia o para alojar durante ese mismo periodo a cientos de turistas. Si la segunda opción produce mucho más dinero que la primera, el mercado ofrece una respuesta bastante clara sobre cuál de las dos debería prevalecer.
La pregunta es: ¿por qué deberíamos aceptar esa respuesta?
Aquí es donde la vivienda empieza a mostrar una limitación importante sobre la confianza en que los mercados pueden encontrar por sí mismos un equilibrio satisfactorio. El precio es un mecanismo extraordinariamente eficaz para transmitir escasez. Cuando algo escasea y mucha gente lo quiere, sube. El aumento incentiva nueva oferta y expulsa una parte de la demanda.
El problema empieza cuando preguntamos qué significa exactamente «expulsar demanda» en el mercado de la vivienda.
Si sube mucho el precio de un determinado restaurante, dejamos de ir. Si un coche resulta demasiado caro, compramos otro o retrasamos la compra. Si no podemos permitirnos un viaje, no viajamos.
No existe una alternativa equivalente a tener un lugar donde vivir.
En vivienda, destruir demanda puede significar compartir piso a los cuarenta años, dedicar más de la mitad del salario al alquiler, regresar a casa de los padres, desplazarse cada vez más lejos del lugar donde se trabaja o abandonar una ciudad. En los casos extremos significa literalmente quedarse sin casa.
Esta semana hemos vuelto a verlo. Mari Carmen Abascal, de 87 años, fue desahuciada de la vivienda madrileña en la que llevaba viviendo desde 1956. Después de días de protestas y una movilización que llegó a reunir a unas 30.000 personas, alcanzó un acuerdo preliminar para regresar a su casa con un alquiler de unos 500 euros mensuales, aproximadamente el 30 % de su pensión.
Un día antes, Reuters había contado la historia de Pilar López, de 65 años, desahuciada del piso de Palma donde llevaba doce años viviendo después de que el edificio fuera vendido a un fondo de inversión. Terminó viviendo durante dos meses en su coche.
Son casos extremos y precisamente por eso llaman nuestra atención. Pero quizá los casos extremos tengan el inconveniente de permitirnos imaginar que el problema también es extremo: fondos buitre, edificios enteros comprados por inversores, grandes propietarios y ancianas expulsadas de sus casas.
La estructura real del alquiler español es bastante menos cinematográfica.
Según datos de la Agencia Tributaria analizados por el Banco de España, casi el 90 % de las viviendas alquiladas como residencia habitual en 2024 pertenecían a personas físicas. Dentro de ese grupo, los propietarios de una sola vivienda representaban el 50,7 % de los arrendadores, pero quienes poseían entre tres y cinco viviendas concentraban ya el 18,9 % de las viviendas alquiladas propiedad de particulares.
Esto vuelve bastante más incómoda la conversación.
Porque resulta sencillo indignarse con un fondo internacional que compra un edificio y aumenta los alquileres. Es más difícil pensar qué ocurre cuando quien aplica exactamente la lógica del mercado es alguien que tiene dos o tres pisos.
Puede haber trabajado toda su vida. Quizá heredó una vivienda de sus padres y compró otra hace veinte años. Puede considerar esos inmuebles el ahorro de su vida o el complemento de su futura jubilación. No es un fondo buitre y equipararlo con uno sería absurdo: su patrimonio, su poder de negociación y su capacidad para alterar un mercado son incomparablemente menores.
Pero llega el momento de alquilar uno de esos pisos y pregunta cuánto se está pagando en el barrio.
La respuesta es 1.400 euros.
Quizá el anterior inquilino pagaba 1.000. Quizá los costes de mantener la vivienda no han aumentado 400 euros. Incluso puede que el propietario estuviera perfectamente satisfecho obteniendo 1.100.
Pero el precio de mercado son 1.400.
Y en esa expresión aparentemente inocente ocurre algo bastante turbio. El mercado deja de parecernos el resultado agregado de nuestras decisiones y empieza a comportarse en nuestro lenguaje como un fenómeno meteorológico. Yo no he decidido que este piso cueste 1.400 euros. Lo dice el mercado.
La frase permite separar la decisión de sus consecuencias.
El propietario no siente necesariamente que esté quitando 400 euros adicionales cada mes a otra persona. Siente que está cobrando lo que vale su propiedad. Puede incluso considerar irresponsable cobrar menos, igual que parecería extraño vender por 200.000 euros una vivienda por la que alguien está dispuesto a pagar 300.000.
Pero «el mercado» no es una persona que fija el precio.
Ese precio existe precisamente porque miles de propietarios consultan cuánto están cobrando otros propietarios y deciden cobrar aproximadamente lo mismo o un poco más, mientras miles de inquilinos aceptan porque necesitan vivir en algún sitio. Cada participante puede sentirse simplemente adaptado a una realidad que, entre todos, están produciendo.
El Sindicato de Inquilinas lleva años situando ahí una parte de su crítica. En su propia descripción del problema sostiene que «cada mes, la mitad de nuestros sueldos se va en pagar alquileres» y reclama una reducción general de las rentas del 50 %, contratos indefinidos y la recuperación para uso residencial de pisos turísticos y alquileres temporales. Su planteamiento no se limita a los fondos: habla de un modelo rentista en el que la vivienda funciona como mecanismo de extracción de una parte creciente de los ingresos de quienes no poseen una.
A comienzos de este año el sindicato utilizó un ejemplo bastante esclarecedor al criticar la propuesta de bonificar el 100 % del IRPF a propietarios que no aumentaran el alquiler. Su argumento era que mantener una renta ya extraordinariamente elevada no debería convertirse automáticamente en una conducta merecedora de incentivos fiscales. Señalaba además una dinámica habitual: terminar una relación contractual y volver a ofrecer la vivienda un 30 % o un 50 % más cara.
La cuestión interesante no es decidir si todos los propietarios que hacen eso son especuladores. Es preguntarnos por qué necesitamos convertir una estructura económica en un juicio sobre el carácter de las personas que participan en ella.
Un pequeño propietario puede ser una persona perfectamente decente y tomar una decisión que contribuye a encarecer el mercado.
Las dos cosas caben en la misma frase.
De hecho, esa es precisamente la parte que debería preocuparnos. Si el problema dependiera de que existieran suficientes personas malvadas, podríamos intentar sustituirlas por personas mejores. Pero un sistema económico es mucho más poderoso cuando consigue que personas razonables produzcan determinados resultados tomando decisiones que individualmente también parecen razonables.
Ahorrar para la jubilación. Rentabilizar una herencia. No vender barato. Proteger el patrimonio de los hijos. Cobrar lo que se cobra en el barrio.
Nada de eso resulta escandaloso aisladamente.
Agregado, puede producir una ciudad en la que alguien que trabaja a jornada completa no puede permitirse vivir.
Aquí aparece además una asimetría que la expresión «precio de mercado» oculta con bastante eficacia. Para un propietario, aumentar un alquiler de 1.000 a 1.300 euros representa 3.600 euros adicionales de ingresos al año. Para el inquilino son exactamente 3.600 euros menos.
Contablemente son la misma cantidad.
Socialmente no tienen por qué significar lo mismo.
Para uno pueden mejorar la rentabilidad de un patrimonio. Para el otro pueden decidir si ahorra, tiene hijos, continúa viviendo en su barrio o regresa a casa de sus padres. El mercado no dispone de ninguna herramienta para distinguir entre esas situaciones. Solo registra que existe alguien dispuesto a pagar 1.300 euros.
Ni siquiera pregunta demasiado por qué está dispuesto.
Quien vende un teléfono puede esperar otro comprador. Quien busca una vivienda porque empieza un trabajo, se separa, tiene un hijo o termina su contrato anterior dispone de un margen diferente para decir que no.
Por eso me parece tan extraña la persistencia de la idea de que el mercado inmobiliario debería autorregularse.
Los mercados se ajustan. Eso no significa que se ajusten hacia resultados que consideremos socialmente deseables.
Pueden ajustarse mediante más oferta y precios menores. También pueden hacerlo mediante precios tan elevados que una parte de la población abandone la demanda porque sencillamente ya no puede competir. Una ciudad puede alcanzar un equilibrio económicamente perfectamente explicable en el que camareros, profesores, enfermeras o policías no puedan permitirse vivir cerca del lugar donde trabajan.
Desde el punto de vista del mercado no existe ninguna contradicción.
La contradicción es nuestra.
Esperamos simultáneamente que la vivienda sea asequible y que comprar una vivienda sea una excelente inversión. Queremos que nuestros hijos puedan comprar barato, pero que nuestra propiedad aumente de valor. Nos preocupa que suban los alquileres mientras consideramos natural que un propietario intente obtener la máxima renta posible.
No hay ninguna mano invisible capaz de resolver una contradicción política de ese tamaño.
Lo que hay son reglas.
Y quizá convenga recordar algo bastante elemental: el mercado inmobiliario nunca ha sido un espacio libre de regulación. Decidimos dónde se puede construir, cuántas plantas puede tener un edificio, qué suelo puede urbanizarse, qué impuestos se pagan, cuánto duran los contratos, qué requisitos debe cumplir una vivienda, cuándo puede recuperarla su propietario y qué usos admite cada inmueble.
La propia propiedad privada necesita leyes, registros, tribunales y policía que la reconozcan y la protejan.
La alternativa nunca ha sido mercado o regulación.
La cuestión es qué reglas queremos y qué resultados pretendemos obtener mediante ellas.
Eso no significa que cualquier regulación sea buena. La OCDE advierte de que una regulación urbanística demasiado restrictiva puede impedir que la oferta aumente cuando crece la demanda y de que controles de alquiler mal diseñados pueden terminar reduciendo la oferta disponible. Al mismo tiempo, recomienda a España ampliar el parque de alquiler social y señala que la oferta de vivienda no está respondiendo al ritmo al que se crean nuevos hogares.
Esta parte es importante porque regular no consiste en negar los incentivos económicos. Consiste precisamente en entenderlos.
Barcelona ofrece un ejemplo bastante interesante con los alquileres turísticos. Un estudio publicado en Cities en 2025 analizó las medidas adoptadas entre 2015 y 2023 y concluyó que habían contenido de manera significativa la expansión del alquiler de corta duración. Pero encontró algo todavía más relevante: las licencias por sí solas no bastaban. Fueron necesarios mecanismos permanentes de inspección, control e intercambio de datos con Airbnb. Los investigadores estimaron que, sin la regulación, la plataforma podría haber alcanzado unas 20.000 ofertas en Barcelona, frente a las aproximadamente 10.700 observadas.
Es una lección bastante sencilla sobre el capitalismo real.
Cuando existe una actividad muy rentable, pedir moderación sirve de poco.
También sirve de poco escribir una prohibición en un boletín oficial si después nadie vigila su cumplimiento. Regular significa modificar los incentivos y disponer de instituciones capaces de hacer cumplir las reglas.
No hacemos algo muy diferente en otros ámbitos. Una empresa podría aumentar sus beneficios pagando tres euros por hora, pero existe un salario mínimo. Podría reducir costes contaminando un río, pero imponemos normas ambientales. Un banco puede encontrar extraordinariamente rentable asumir determinados riesgos, pero después de descubrir qué ocurre cuando millones de decisiones financieras racionales producen conjuntamente una catástrofe establecemos requisitos de capital y supervisión.
No confiamos en que ninguna de esas actividades alcance espontáneamente el resultado que deseamos.
Resulta difícil entender por qué la vivienda debería ser diferente.
Si una sociedad considera inaceptable que una persona dedique la mitad de sus ingresos a tener un techo, no puede limitarse a esperar que los propietarios decidan voluntariamente cobrar menos. Tendrá que modificar las condiciones que hacen racional exigir esos precios.
Eso puede significar construir mucha más vivienda donde realmente existe demanda, aumentar de manera considerable el parque público, limitar determinados usos turísticos, impedir que el alquiler temporal se convierta en una vía para eludir las normas del residencial, ofrecer mayor estabilidad contractual, movilizar vivienda vacía, revisar la fiscalidad y establecer límites de precios allí donde se considere necesario.
Cada una de esas medidas admite discusión. Algunas pueden funcionar y otras fracasar. Algunas pueden resolver un problema y crear otro. Precisamente por eso las políticas públicas deberían medirse, evaluarse y corregirse.
Pero no regular también es una política.
Significa aceptar como criterio de asignación que una vivienda termine, en última instancia, en manos de quien pueda ofrecer más por ella.
Y eso nos devuelve a una cuestión bastante más profunda que Airbnb.
El mercado inmobiliario no está necesariamente averiado. En muchos lugares está haciendo exactamente aquello que cabría esperar: asignar un recurso escaso hacia quienes pueden pagar más y proporcionar a quienes lo poseen la mayor rentabilidad que las circunstancias permitan.
El disparate consiste en esperar que de ese mecanismo emerja espontáneamente un derecho.
Mi cuenta de Airbnb importa muy poco dentro de todo esto. Eliminarla simplemente me obliga a reconocer una contradicción en la que había participado con bastante normalidad. Sería peor convertir ese gesto en una especie de absolución personal, porque precisamente una de las trampas de nuestro tiempo consiste en trasladar problemas colectivos al terreno del consumo individual: comprar esto, no utilizar aquello, escoger una empresa supuestamente mejor y regresar a casa con la conciencia tranquila.
La vivienda no se arreglará con consumidores más virtuosos.
Tampoco con propietarios más generosos.
Necesita instituciones capaces de decidir que determinados resultados, aunque sean perfectamente racionales desde el punto de vista económico, no son aceptables desde el punto de vista social.
Quizá esa sea una de las funciones más importantes de la regulación en una economía capitalista y también una de las que más hemos olvidado. Regular no significa impedir que el mercado funcione. Las regulaciones laborales, financieras, ambientales, sanitarias o de competencia aparecieron precisamente porque descubrimos una y otra vez que un mercado puede funcionar de acuerdo con su propia lógica y producir resultados que una sociedad no está dispuesta a soportar.
La vivienda parece estar llegando a ese punto.
No necesitamos decidir si el capitalismo es bueno o malo para reconocerlo. Basta con observar qué ocurre cuando un bien imprescindible, físicamente limitado y atractivo como inversión se distribuye fundamentalmente según capacidad de pago y rentabilidad.
Quizá entonces resulte más fácil entender por qué Mari Carmen importa tanto.
No porque su caso sea representativo de todos los alquileres ni porque todos los propietarios sean Urbagestión. Importa porque lleva hasta un extremo casi grotesco una pregunta que normalmente conseguimos ocultar detrás de precios, contratos y porcentajes.
¿Qué ocurre cuando la lógica económica produce un resultado que casi nadie está dispuesto a defender cuando lo ve delante?
Mari Carmen tuvo que salir en camilla de la casa donde llevaba viviendo setenta años para que esa pregunta dejara de ser abstracta. Después llegaron miles de personas a la calle, una acampada y, finalmente, una respuesta política que hasta entonces parecía mucho más difícil.
Quizá ese sea también el límite real de la famosa autorregulación.
El mercado puede decirnos cuánto está alguien dispuesto a pagar por una vivienda.
Lo que nunca podrá decirnos es cuánto estamos dispuestos nosotros a permitir que cueste vivir.
Fuentes
- Banco de España, presentación del Informe Anual 2025, con datos de la AEAT sobre la estructura de propiedad de las viviendas alquiladas como residencia habitual. Documento.
- OCDE, OECD Economic Surveys: Spain 2025, sobre déficit de oferta, creación de hogares, alquiler social y regulación del mercado residencial. Informe.
- Reuters, sobre el caso de Mari Carmen Abascal, las protestas posteriores y las medidas de vivienda anunciadas por el Gobierno. Artículo.
- Reuters, sobre el caso de Pilar López y el déficit de vivienda en España. Artículo.
- Journal of Urban Economics, «Do short-term rental platforms affect housing markets? Evidence from Airbnb in Barcelona», sobre el efecto de Airbnb en alquileres y precios de compraventa. Estudio.
- Cities, «Barcelona as a case study for the effectiveness of short-term rental market regulations», sobre regulación, inspección y oferta de alquiler turístico. Estudio.
- Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, «Qué queremos», sobre esfuerzo destinado al alquiler y sus propuestas de reducción de rentas, contratos indefinidos y recuperación de viviendas turísticas y temporales. Documento.
- Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, «Nuestra lucha», con sus propuestas sobre alquiler, vivienda turística, parque público y compra especulativa. Documento.
- Servimedia, sobre la posición del Sindicato de Inquilinas ante las bonificaciones fiscales a propietarios y las subidas de alquiler entre contratos. Artículo.
- Instituto Canario de Estadística, datos de diciembre de 2025 sobre vivienda vacacional en Canarias. Estadística.
- Gobierno de Canarias, datos sobre alquiler, salarios y emancipación juvenil publicados en septiembre de 2026. Documento.
- EFE, sobre las protestas de «Canarias tiene un límite» y el impacto percibido del turismo sobre vivienda y coste de vida. Artículo.
